Avec le courtier de premier plan Alessio Varano
Youthana Radisson-Khuy, courtier immobilier expert agréé et fondateur de l’agence Groupe Youthana, s’assoit pour une discussion avec un autre courtier, Alessio Varano. Alessio est l’un de leurs meilleurs producteurs dans les régions de Montréal et de Laval, et on lui a demandé de partager certaines des principales erreurs que les acheteurs font lorsqu’ils achètent une propriété dans le marché actuel.
YOUTHANA: “Alessio, pouvez-vous partager avec nous certaines des principales erreurs que font les acheteurs en ce moment?”
ALESSIO: “Bien sûr. Les acheteurs font quelques erreurs sur le marché actuel. Je dirais que la principale erreur commise par les acheteurs est de ne pas obtenir de préapprobation. Quels sont les avantages de la préapprobation d’un prêt hypothécaire? La première chose à propos de la préapprobation est qu’elle vous permet de vous préparer et de vous dire « Ok, voici ce que vous pouvez vous permettre ». Vous ne perdrez donc pas votre temps à chercher des maisons à 700 000 $ si vous ne pouvez vous permettre qu’une maison à 500 000 $.
La deuxième chose pour laquelle être pré-approuvé est vraiment très bon est de négocier une offre. Souvent, dans le marché d’aujourd’hui, nous sommes dans des situations d’offres multiples. Donc, lorsque vous êtes préapprouvé, que vous faites une offre à 500 000 $ et que quelqu’un d’autre vient avec la même offre, mais que vous êtes approuvé et lui non… devinez qui ils vont choisir?”
YOUTHANA: “Eh bien, celui qui a la paperasse.”
ALESSIO: “Celui qui est pré-approuvé, exactement. Parce que bien souvent, les dossiers ne passent pas à cause du financement. C’est beaucoup plus difficile d’obtenir un financement aujourd’hui. Donc, il faut toujours obtenir une pré-approbation!”
YOUTHANA: “Perfect. Y a-t-il d’autres erreurs que les acheteurs font et que vous voyez ? Moi-même, ce que je vois sur ce marché – je travaille plus dans les investissements immobiliers— quand les gens cherchent une propriété, ils disent qu’ils cherchent ‘par porte’. Par exemple 100 000 dollars par porte. Mais ils ne sont pas allés voir le potentiel de la propriété. Ce que nous pouvons convertir, comme le chauffage au gaz en électricité, si nous pouvons augmenter les revenus, si nous pouvons ajouter un autre appartement, si nous pouvons diviser un 6-plex en un 3-plex. Certaines personnes s’en tiennent donc aux calculs traditionnels, au taux plafond, à 12 ou 13 fois le revenu. Ils ne voient donc pas la valeur des augmentations que nous pouvons faire, en faisant certaines rénovations. C’est ce que je vois dans les plexes.”
ALESSIO: “Oui, je pense que notre travail est vraiment d’éduquer nos clients. Souvent, ils ne savent pas quel est le retour sur investissement de leur maison. Donc, si nous leur apprenons qu’ils peuvent obtenir entre 10 et 20 % de rendement sur leur investissement en achetant un immeuble à logements multiples, ils comprendront l’intérêt de le faire.
La deuxième grande erreur que font les acheteurs est de ne pas connaître leur coût d’achat (les coûts de démarrage). Beaucoup de gens viennent me voir et me disent ‘Alessio, j’ai 50 000 $ pour ma mise de fonds’. C’est fantastique qu’ils aient cette somme. Je leur demande alors ‘Avez-vous envisagé tous les autres frais?’, et ils répondent ‘Quels autres frais?’. Et je leur donne toute la liste.”
“Les petites choses que les gens oublient sont les frais de notaire. Souvent, un notaire coûte environ 1 200 $. L’assurance prêt hypothécaire de la SCHL est aussi quelque chose en plus de votre hypothèque. Les frais de déménagement peuvent être de 1000 à 2000 $. La taxe de bienvenue, les taxes municipales et scolaires. Tous les ajustements, tous les remboursements qui doivent être faits (chez le notaire également) pour les ajustements sur les taxes, sur les frais de copropriété, sur l’essence. Parfois, il vous reste du gaz dans la bouteille de propane. Eh bien, vous devez rembourser ce montant. If it’s $100, or whatever the amount may be. House insurance… and the list goes on. Il y en a d’autres, mais ce sont les principales choses.”
YOUTHANA: “Exactement. Merci. Y a-t-il d’autres erreurs importantes que les acheteurs font et que vous voyez?”
ALESSIO: “Il y a deux autres choses principales. Le numéro 3 est l’achat à un prix trop élevé. Beaucoup d’acheteurs se lancent dans l’achat d’une propriété, et ils la voient, et le vendeur demande (par exemple) 500 000 $. Et ils proposent ce qu’ils pensent être une offre équitable, et ils se mettent d’accord sur un prix ensemble, d’accord?
Donc l’acheteur n’a pas vraiment fait une évaluation de la propriété. Ils ne savent pas quelle est la valeur réelle. Ainsi, même si le propriétaire demande 500 000 $ et que vous vous êtes mis d’accord sur un prix de 470 000 $, vous pouvez penser que vous faites une très bonne affaire, mais la juste valeur marchande de la propriété peut en fait être de 450 000 $. Donc, comme vous le savez, Youthana… quand gagnons-nous de l’argent dans l’immobilier?”
YOUTHANA: “Bien sûr, quand vous achetez et que c’est très intéressant (taux).”
ALESSIO: “Exactement. Donc quand tu achètes, c’est là que tu gagnes de l’argent. Si vous achetez à un prix intéressant, eh bien tout de suite, vous êtes en avance sur le jeu. Donc c’est là que tu fais de l’argent : c’est quand tu achètes, et pas quand tu vends.”
“Et la dernière chose que je suggère fortement à tout acheteur, et l’une des choses les plus importantes si vous voulez être sûr de tout faire correctement, et obtenir une très bonne affaire, est… eh bien, devinez ce que c’est ? C’est d’engager un agent immobilier. Engager un agent immobilier est très important. Quelqu’un qui va vous représenter, et négocier dans votre intérêt.
Ce que beaucoup de gens ne savent pas, c’est que lorsqu’ils engagent un agent immobilier pour les représenter dans l’achat de leur propriété, c’est en fait gratuit.”
YOUTHANA: “Vous n’avez pas besoin de faire un chèque.”
ALESSIO: “C’est toujours le vendeur qui paie notre commission lorsque nous représentons un acheteur. Si vous n’engagez pas d’agent immobilier, vous n’êtes pas représenté, et personne ne se bat pour vos intérêts.”
YOUTHANA: “Exactement, et quand vous engagez un courtier immobilier, vous avez accès à toutes les données. Par exemple, depuis combien de temps la propriété est sur le marché, si elle a été listée plusieurs fois, quel est le prix par pied carré dans cette zone. Quel est le taux de négociation ? Nous avons donc accès à un grand nombre d’informations qui nous permettent d’éduquer le client pour lui faire savoir qu’il achète au bon prix et non à un prix excessif.”
ALESSIO: “Exactement. Un bon agent immobilier va évaluer une propriété avant de faire une offre.”
YOUTHANA: “Merci beaucoup, Alessio. Y a-t-il autre chose que vous souhaitez partager avec les personnes qui nous regardent en ce moment?”
ALESSIO: “Eh bien, la seule autre chose que je peux dire, c’est que cette année est un très bon marché, comme vous le savez. Un très bon moment pour acheter. Les taux d’intérêt sont encore très bas, donc si vous cherchez à acheter une propriété, appelez-nous.”
